La loi SCELLIER : le dispositif qui révolutionne l’investissement locatif neuf

Se constituer un patrimoine immobilier lorsque l’on dispose d’un faible apport initial était encore impossible il y a peu. Depuis le 1^er janvier 2009, un nouveau dispositif est entré en application, qui s’adresse à tous les contribuables français investissant dans le locatif neuf en 2009 et 2010. Il permet de devenir propriétaire à moindre coût, grâce à l’argent de ses impôts.

Loi Scellier : Réduction d’impôt jusqu’à 25% du prix de revient du bien

La nouveauté : il ne s’agit plus d’un abattement sur le revenu, comme dans le cadre de Loi Robien ou la Loi Borloo, mais bel et bien d’une réduction d’impôt. Celle-ci représente : 25 % du prix de revient pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 et 20% du prix pour les acquisitions faites en 2011 et 2012. Étalé sur 9 ans, cette réduction se monte jusqu’à 75 000 € pour un investissement plafonné à 300 000 €.

Notez que dans le cadre du dispositif dit « Scellier social », un bonus de 2 % par an est accordé pour 3 ou 6 années supplémentaires aux locations en secteur intermédiaire (plafonds de loyers Scellier et de ressources des locataires à respecter). Auquel cas la réduction peut atteindre 37 % sur 15 ans !

Un dispositif plus égalitaire que les lois Borloo et Robien

Les lois Borloo et Robien cohabitent avec l’investissement Scellier jusqu’au 31 décembre 2009. Après quoi, ne subsistera que cette dernière. Alors quel dispositif choisir si vous comptez acquérir un bien en 2009?

Les dispositifs Robien et Borloo offrent une déduction maximale de 10 700 € du revenu net imposable, selon un principe assez peu égalitaire : plus on est imposé et plus l’économie d’impôts est importante. Ainsi, un célibataire déclarant 40 000 € de revenus (tranche d’imposition à 30 %) peut défiscaliser 3 210 € / an (10 700 x 30 %). Alors que, dans le même temps, un couple avec 3 enfants déclarant 80 000 € de revenus (tranche d’imposition à 14 %) ne pourra réaliser qu’une économie d’impôt de 1 490 € /an (10 700 x 14 %).

La nouvelle loi Scellier permet non seulement de déduire jusqu’à 75 000 € du prix de revient du bien – ce qui est beaucoup plus intéressant – mais surtout, elle intéresse tous les contribuables, et ce, quelle que soit leur tranche d’imposition.

En résumé : les lois Robien et Borloo restent particulièrement adaptées aux contribuables qui ont des revenus fonciers conséquents et sont fortement imposés. Les autres ont tout intérêt à se tourner vers le dispositif Scellier.

Votre projet est-il éligible au dispositif Scellier ?

Plusieurs types de personnes peuvent bénéficier des avantages de cette nouvelle loi. En voici quelques uns :

- les contribuables situés dans les tranches d’imposition à 14 % à 30 % et 40 % (puisque la tranche d’imposition ne rentre plus en compte) ;

- les investisseurs souhaitant réduire ou effacer de 2500 € à 8 333 € d’impôt ;

- et les investisseurs qui ont déjà mis en place une opération de défiscalisation avec les lois Robien ou Borloo car on peut les cumuler avec la loi Scellier.

Un exemple de simulation

En 2007, je présentais à l’un de mes clients une étude personnalisée s’appuyant sur la loi Robien pour un projet de 150 000 €. Celle-ci nécessitait un effort d’épargne de 450 € par mois. La rentabilité était alors trop faible pour cet investisseur imposé sur une tranche à 14 %.

Hier, je rencontre de nouveau ce client avec qui je suis resté en contact pour lui présenter le nouveau dispositif Scellier. Pour le même montant investi -150 000 €-, il économise 37 500 € (25 % de 150 000 €) sur 9 ans, soit 25 500 euros de plus qu’avec un dispositif Robien. Et son épargne passe de 450 € à 215 €/mois. Voilà qui l’amène à considérer de nouveau la question…

Remarque : quelque soit le mois de l’achèvement, il n’y aura pas prorata temporis