La loi Jego projette de réorienter l’investissement défiscalisé vers les vrais besoins des Dom-Tom.

Pourquoi un nouveau dispositif pour inciter l’investissement immobilier dans les Dom-Tom ?

En 2003 déjà, pour pallier la forte carence de logement locatifs dans les territoires d’outre-mer, l’État mettait en place la loi Girardin. Ce dispositif d’incitation fiscale permet à tout contribuable domicilié en France de se constituer un patrimoine dans les Dom-Tom tout en réalisant d’importantes économies d’impôt. Suivant que le logement neuf acquis est utilisé à titre de résidence principale, mis en location intermédiaire (soumis à des plafonds de loyer) ou libre (sans plafond), il est possible de défiscaliser de 25 à 50% de son prix d’acquisition ( jusqu’à 60% si le bien est situé en zone urbaine sensible).

6 ans après sa mise en place, la loi Girardin a, certes, contribué à dynamiser le secteur du bâtiment. Mais le dispositif a été en partie « dévoyé ». En effet, après 5 ans d’engagement de location, les propriétaires du bien peuvent louer en location saisonnière.

Si bien que beaucoup d’investisseurs y ont vu la possibilité de devenir propriétaire d’une résidence secondaire à moindre frais, louée à bon prix lorsqu’eux-mêmes n’y résident pas.

Répondant à la demande des investisseurs, les promoteurs ont fait main basse sur les meilleurs emplacements (bord de mer et hypercentre), commercialisés à prix d’or, et la plupart des résidences sorties de terre sont de standing, voire de grand standing (piscine etc.). Si bien que quantité de nouveaux logements mis en location sont inabordables pour la majorité des populations autochtones, exceptés quelques cadres, professions libérales, et certains fonctionnaires. Résultat : une offre locative en totale inadéquation avec les besoins des territoires d’outre-mer, et, cerise sur le gâteau, un foncier qui a nettement augmenté.

D’où l’apparition de la loi Jego, censée rééquilibrer les choses et encourager l’investissement immobilier social, c’est-à-dire des logements dont les loyers sont plus accessibles, plus conformes au budget des habitants des territoires ultra-marins.

La loi Jego : une défiscalisation à l’étude de 40 % de l’investissement !

Présentée au Parlement cet été, la mesure Jego, est une extension de la loi Scellier dont je vous parlais dans mon précédent billet. D’ici à 2010, elle devrait donc se substituer progressivement à la loi Girardin (qui devait initialement prendre fin en 2017 !), pour en corriger les effets négatifs.

En pratique, la déduction d’impôt serait restreinte à l’acquisition de logements destinés au locatif intermédiaire à social. L’amendement prévoit une réduction d’impôt de 40 % du prix d’achat des logements neufs acquis ou construits entre 2009 et 2011, puis de 35 % à partir de 2012. Mais, contrairement à la défiscalisation encadrée par la loi Girardin, qui s’étalait sur 5 et 10 ans.

Faut-il craindre l’aspect « social » de l’investissement favorisé par la loi Jego ?

Pour profiter de la défiscalisation Jego, le propriétaire devra placer le bien immobilier sur le marché locatif pendant une période minimale de 9 ans. Et c’est un organisme de logement social (HLM par exemple), qui aura la charge de lui garantir un loyer régulier.

D’où son autre appellation « Jego social», à l’instar de la loi « Borloo populaire », mise en place pour favoriser l’investissement locatif social en métropole. Et, comme cette dernière, qui a pu effrayer les investisseurs mais s’est avérée parfois plus intéressante que la loi Robien, le dispositif Jego mérite d’être considéré sans a priori et sans crainte !

J’ai moi-même constaté que certains gestionnaires de résidences issues de la loi Girardin travaillent déjà en collaboration avec des organismes sociaux. Et l’expérience est de nature à rassurer les investisseurs : Caroline Bonnet, en charge des locations pour l’agence 97.1 sur la Guadeloupe, m’expliquait récemment qu’elle disposait de dossiers sur les antécédents des locataires. Elle peut ainsi valider la qualité d’un dossier et, vu l’insuffisance de biens, la sélection des locataires est plutôt « élitiste ». De fait, les copropriétés que j’ai pu visiter étaient parfaitement entretenues (je dispose de photos si vous souhaitez constater par vous-même).

Enfin, les organismes sociaux et assurances garantissent en outre les loyers impayés… voilà pourquoi cette nouvelle mesure pourrait ouvrir des perspectives intéressantes à ceux qui souhaitent concilier investissement rentable et solidarité avec les territoires d’outre-mer.