Ne pas se précipiter lorsqu’on investit dans l’immobilier est une règle d’or. La pierre est un investissement sur le long terme qu’il faut mûrement réfléchir. Pas question donc de céder aux offres trop alléchantes « à saisir sans attendre ». Prenez du recul et laissez vous un moment de réflexion important.

Toutefois, il faut aussi savoir prendre les bonnes décisions au bon moment. Certes, dans un contexte économique incertain, les investissements immobiliers font peur. Mais l’immobilisme est il la solution ?

Voici 3 raisons d’investir sans attendre :

1.    Apres 2010, les avantages fiscaux des lois Scellier et Bouvard seront moins important : la réduction d’impôt de 25 sera de 20 %
2.    Les taux d’emprunt sont actuellement intéressants
3.    Chacun doit sérieusement penser à une solution de revenus complémentaires

Investir dans l’immobilier n’est certes pas sans risque. Pour éviter les mauvaises surprises,
faîtes vous accompagner par un professionnel spécialisé dans la mise en place des investissements locatifs. Un conseiller indépendant en gestion de patrimoine a toutes les compétences pour réaliser votre projet. Vous ne le regretterez pas !

C’est la rentrée, les vacances sont finies. Votre centre des impôts vous a envoyé du courrier et ce n’est surement pas une carte postale. Et oui, la « douloureuse » est arrivée ! Vous êtes ainsi prévenu du montant d’impôt dont vous serez redevable. Alors c’est vrai les impôts, d’accord pour en payer mais souvent on a le sentiment d’en payer trop. Que faire ?

3 solutions simples s’offrent à vous pour payer moins d’impôts :

a.    Agrandir la famille et faire des enfants pour augmenter le nombre de parts fiscales.
b.    Travailler moins pour en payer moins.
c.    S’intéresser aux possibilités de réductions d’impôts

Pour ceux qui optent pour la réponse C, voici un éclairage rapide sur 4 dispositifs. En effet, cette année plusieurs dispositifs particulièrement attractifs ont été votés ou modifiés. Certaines mesures sont à ce jour complètement inconnues des contribuables ; d’autres comme la loi Scellier connaissent un engouement spectaculaire.

- La loi Bouvard (ou l’amendement Bouvard) permet de récupérer la TVA et de réduire ses impôts de 25 % sur le montant investi en matière de biens dédiés à la location de meublés en résidences gérées. Ce dispositif s’adresse à tout investisseur immobilier souhaitant sécuriser ses investissements et générer des revenus complémentaires sur le long terme. La loi Bouvard pourtant particulièrement attractive est méconnue pour l’instant… en savoir +

La loi Jego, beaucoup plus rentable que la loi Girardin, vous permet d’investir dans les DOM TOM et d’économiser de 40 à 52 % d’impôt. L’île Saint Martin vous tente ? Grâce à ce dispositif, financez votre projet grâce à vos impôts et accédez à la propriété à moitié prix !

La loi Malraux permet une réduction de 40 % des travaux en investissant sur des projets classés ou situés dans des centres historiques. Cette mesure permet de sauvegarder le patrimoine en investissant sur un projet d’exception.

Enfin la fameuse loi Scellier qui fait tant parler d’elle. Elle permet une réduction d’impôts de 25 % sur 9 ans. Elle remplacera les lois Robien et Borloo.

Voici des pistes pour alléger votre prochaine feuille d’impôt. Bonne rentrée à tous

Suite aux articles publiés sur les derniers dispositifs fiscaux, il m’a semblé important de vous présenter le concept particulièrement rigoureux du Groupe Réside Etudes. Promoteur et gestionnaire exploitant celui-ci est axé sur le rendement locatif et la pérennité des biens.

Vous savez sans doute maintenant que dans le cadre de la loi de finance 2009 (du 22/04/2009), tout Loueur Meublée Non Professionnel peut économiser jusqu’à 75 000 € de déduction d’impôts équivalant à 25 % du montant de son investissement hors taxes plafonné à 300 000 €. Ce dispositif, appelé loi Bouvard, s’applique lors d’une acquisition de logement neuf dans une résidence de services pour séniors, étudiants ainsi que dans une résidence de tourisme classée.

Avec plus de 16 000 logements en gestion, plus de 14 000 investisseurs et plus de 100 résidences réalisées en province et en Île de France, le Groupe Réside Etudes s’est hissé parmi les leaders nationaux de l’immobilier.

Les avantages du concept Réside Études :

• Des revenus garantis, et nets de charges
• Financement possible sans apport personnel, grâce à l’avance de TVA faite par Réside Études
• Pas de charges à payer : le groupe Réside Études paie à votre place les charges incombant habituellement au propriétaire
• Pas de frais d’entretien ni de réparation : votre bien est entretenu et réparé sans limite de montant
• Pas de soucis de gestion : grâce à une gestion professionnel, totale et sans risque, vous ne vous occupez de rien
• La signature d’un leader de la gestion et de l’exploitation

Exemple d’investissement :

Prix d’acquisition  : 150 000 € TTC

Montant de TVA au taux de 19,6 %

Avancé par Résids Études : 24 582 €

Reste à financer sans apport personnel : 125 418 € HT

Le cabinet AMFF, acteur reconnu sur le plan national, a une exclusivité avec Réside Études sur certains secteurs. Je suis à votre disposition pour un échange personnalisé.

Votée en début d’année, l’investissement Scellier a considérablement augmenté l’intérêt des investisseurs en matière d’immobilier neuf. Cependant, pour répondre à un véritable défi en matière de logement, il était nécessaire de ne pas laisser en reste la location de meublée en résidences gérées. La loi Bouvard vient compléter ce dispositif d’investissement… avec de nouveaux avantages.

Avec une réduction d’impôt de 25% sur l’acquisition et des taux d’emprunt se situant entre 4.05 et 4.6 sur 20 ans selon la banque et la qualité du dossier, la loi Scellier a incontestablement boosté le marché du neuf. Malgré le contexte, l’accès au crédit est possible dès lors que la situation sur vos comptes est saine et que votre endettement n’est pas conséquent.

La loi Scellier faisait pourtant de l’ombre à la location meublée dans le cadre des résidences gérées, structures indispensables répondant à un réel besoin en logement des personnes âgées et des étudiants. Les résidences destinées aux touristes étaient également en reste alors que la France est le pays le plus visitée au monde avec prés de 78 millions de touristes par an. C’est assez énorme pour être souligné.

C’est donc pour soutenir les résidences gérées et de tourisme que le gouvernement a étendu la réduction d’impôt de 25 % à ce dispositif, déjà très attractif : c’est l’amendement Bouvard. Ses principaux avantages sont :

1. Aucune gestion du bien, elle est confiée au gestionnaire de la résidence
2. Un bail vous garantit le paiement des loyers. Les notions de franchises de vacances ou d’impayés sont inexistantes. C’est une totale sécurité de paiement des loyers.
3. Vous achetez le bien hors taxes. La TVA sur l’acquisition vous est remboursée.
4. Apres les 9 ans d’engagement de location (période aussi de réduction d’impôts) vous percevez des loyers non imposés (du fait de l’amortissement comptable)

La loi Scellier quant à elle vous permet de :

1. Gérer seul le bien. Vous avez, en toute liberté, la possibilité de vous occuper de la gestion et de trouver le ou les locataires.
2. Vous récupérer le bien à la sortie et pouvez changer sa destination après l’engagement de location (9 à 15 ans). Vous, Vos enfants, ou vos amis pourront éventuellement en profiter.

En conclusion, la loi Bouvard est plus adaptée aux investisseurs souhaitant sécuriser leur placement. C’est généralement beaucoup plus rentable que la loi Scellier. Pour résumer : la loi Bouvard est conçue pour faire de l’argent ! C’est un excellent outil pour créer des revenus complémentaires. Pour les questions de prix, et de revente, la même règle s’applique aux 2 dispositifs : emplacement, emplacement, emplacement !

Une réduction d’impôt jusqu’à 25% du montant de l’investissement !

Pour toute acquisition d’un logement meublé neuf, vous bénéficiez avec l’amendement Bouvard d’un double avantage fiscal. Le premier intervient dans les 6 mois suivants l’acquisition du bien : le montant de la TVA acquitté sur le prix d’achat (hors frais) vous est intégralement remboursé. Le second prend la forme d’une réduction d’impôt, fractionnable sur 9 années : vous récupérez jusqu’à 25% du montant total de votre acquisition. (La réduction d’impôt est plafonnée à 8 333 euros/an, ce qui correspond à un investissement de 300 000 euros hors taxes).

Concrètement, vous achetez un bien 150 000 euros hors TVA. 1) Vous économisez 29 400 de TVA sur l’achat 2) Vous pouvez déduire jusqu’à 150 000 x 25% soit 37 500 euros de vos impôts, sur une période de 9 ans. Une réduction équivalente à 4 166 euros par an !
Au total, vous récupérez donc 29 400 + 37 500 = 66 900 euros sur les 150 000 euros investis, soit 44,6% de l’investissement initial !

La location par bail : des loyers garantis !

La pierre, plus que jamais, est un bon placement et ce nouveau dispositif est particulièrement attractif. Le remboursement de la TVA et l’économie d’impôt réalisable vous permettent de financer le projet sans faire un effort d’épargne important.

Pourtant, certains investisseurs hésitent, redoutant les tracas liés à la location. L’amendement Bouvard va les réconcilier durablement avec l’investissement locatif. La location meublée en résidence présente en effet un atout non négligeable : le bail commercial que vous contractez avec le gestionnaire vous garantit le paiement des loyers.

Sur quels projets miser ?

Comme je l’indiquais dans un précédent billet (« Comment réussir son investissement immobilier ? ») l’emplacement est le critère déterminant pour juger la qualité d’un projet. Dans le cas d’un investissement type Bouvard, il faudra en outre vous assurer du savoir-faire du gestionnaire.

La gestion d’une résidence, quelle que soit sa vocation, nécessite des compétences spécifiques. Le gestionnaire est le garant du bon entretien de la résidence, du respect des règles de vie et d’usage du bâtiment ; son sérieux y est pour beaucoup dans l’attractivité future de la résidence.

Certains de mes partenaires, dont j’ai pu éprouver le savoir-faire, vous permettent d’avoir des loyers sans charges – ce qui augmente considérablement la rentabilité des projets -. C’est le cas de Réside Etudes, promoteur et gestionnaire de résidences estudiantines, de tourisme et d’affaire. Notez que, d’ici 15 jours, je serai le seul indépendant sur le secteur Nord à proposer leurs produits. N’hésitez pas à me contacter, même si vous êtes originaire d’une autre région.

En 2003 déjà, pour pallier la forte carence de logement locatifs dans les territoires d’outre-mer, l’État mettait en place la loi Girardin. Ce dispositif d’incitation fiscale permet à tout contribuable domicilié en France de se constituer un patrimoine dans les Dom-Tom tout en réalisant d’importantes économies d’impôt. Suivant que le logement neuf acquis est utilisé à titre de résidence principale, mis en location intermédiaire (soumis à des plafonds de loyer) ou libre (sans plafond), il est possible de défiscaliser de 25 à 50% de son prix d’acquisition ( jusqu’à 60% si le bien est situé en zone urbaine sensible).

6 ans après sa mise en place, la loi Girardin a, certes, contribué à dynamiser le secteur du bâtiment. Mais le dispositif a été en partie « dévoyé ». En effet, après 5 ans d’engagement de location, les propriétaires du bien peuvent louer en location saisonnière.

Si bien que beaucoup d’investisseurs y ont vu la possibilité de devenir propriétaire d’une résidence secondaire à moindre frais, louée à bon prix lorsqu’eux-mêmes n’y résident pas.

Répondant à la demande des investisseurs, les promoteurs ont fait main basse sur les meilleurs emplacements (bord de mer et hypercentre), commercialisés à prix d’or, et la plupart des résidences sorties de terre sont de standing, voire de grand standing (piscine etc.). Si bien que quantité de nouveaux logements mis en location sont inabordables pour la majorité des populations autochtones, exceptés quelques cadres, professions libérales, et certains fonctionnaires. Résultat : une offre locative en totale inadéquation avec les besoins des territoires d’outre-mer, et, cerise sur le gâteau, un foncier qui a nettement augmenté.

D’où l’apparition de la loi Jego, censée rééquilibrer les choses et encourager l’investissement immobilier social, c’est-à-dire des logements dont les loyers sont plus accessibles, plus conformes au budget des habitants des territoires ultra-marins.

La loi Jego : une défiscalisation à l’étude de 40 % de l’investissement !

Présentée au Parlement cet été, la mesure Jego, est une extension de la loi Scellier dont je vous parlais dans mon précédent billet. D’ici à 2010, elle devrait donc se substituer progressivement à la loi Girardin (qui devait initialement prendre fin en 2017 !), pour en corriger les effets négatifs.

En pratique, la déduction d’impôt serait restreinte à l’acquisition de logements destinés au locatif intermédiaire à social. L’amendement prévoit une réduction d’impôt de 40 % du prix d’achat des logements neufs acquis ou construits entre 2009 et 2011, puis de 35 % à partir de 2012. Mais, contrairement à la défiscalisation encadrée par la loi Girardin, qui s’étalait sur 5 et 10 ans.

Faut-il craindre l’aspect « social » de l’investissement favorisé par la loi Jego ?

Pour profiter de la défiscalisation Jego, le propriétaire devra placer le bien immobilier sur le marché locatif pendant une période minimale de 9 ans. Et c’est un organisme de logement social (HLM par exemple), qui aura la charge de lui garantir un loyer régulier.

D’où son autre appellation « Jego social», à l’instar de la loi « Borloo populaire », mise en place pour favoriser l’investissement locatif social en métropole. Et, comme cette dernière, qui a pu effrayer les investisseurs mais s’est avérée parfois plus intéressante que la loi Robien, le dispositif Jego mérite d’être considéré sans a priori et sans crainte !

J’ai moi-même constaté que certains gestionnaires de résidences issues de la loi Girardin travaillent déjà en collaboration avec des organismes sociaux. Et l’expérience est de nature à rassurer les investisseurs : Caroline Bonnet, en charge des locations pour l’agence 97.1 sur la Guadeloupe, m’expliquait récemment qu’elle disposait de dossiers sur les antécédents des locataires. Elle peut ainsi valider la qualité d’un dossier et, vu l’insuffisance de biens, la sélection des locataires est plutôt « élitiste ». De fait, les copropriétés que j’ai pu visiter étaient parfaitement entretenues (je dispose de photos si vous souhaitez constater par vous-même).

Enfin, les organismes sociaux et assurances garantissent en outre les loyers impayés… voilà pourquoi cette nouvelle mesure pourrait ouvrir des perspectives intéressantes à ceux qui souhaitent concilier investissement rentable et solidarité avec les territoires d’outre-mer.

Réduction d’impôt jusqu’à 25% du prix de revient du bien

La nouveauté : il ne s’agit plus d’un abattement sur le revenu, comme dans le cadre de Loi Robien ou la Loi Borloo, mais bel et bien d’une réduction d’impôt. Celle-ci représente : 25 % du prix de revient pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 et 20% du prix pour les acquisitions faites en 2011 et 2012. Étalé sur 9 ans, cette réduction se monte jusqu’à 75 000 € pour un investissement plafonné à 300 000 €.

Notez que dans le cadre du dispositif dit « Scellier social », un bonus de 2 % par an est accordé pour 3 ou 6 années supplémentaires aux locations en secteur intermédiaire (plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter). Auquel cas la réduction peut atteindre 37 % sur 15 ans !

Un dispositif plus égalitaire que les lois Borloo et Robien

Les lois Borloo et Robien cohabitent avec l’investissement Scellier jusqu’au 31 décembre 2009. Après quoi, ne subsistera que cette dernière. Alors quel dispositif choisir si vous comptez acquérir un bien en 2009?

Les dispositifs Robien et Borloo offrent une déduction maximale de 10 700 € du revenu net imposable, selon un principe assez peu égalitaire : plus on est imposé et plus l’économie d’impôts est importante. Ainsi, un célibataire déclarant 40 000 € de revenus (tranche d’imposition à 30 %) peut défiscaliser 3 210 € / an (10 700 x 30 %). Alors que, dans le même temps, un couple avec 3 enfants déclarant 80 000 € de revenus (tranche d’imposition à 14 %) ne pourra réaliser qu’une économie d’impôt de 1 490 € /an (10 700 x 14 %).

La nouvelle loi Scellier permet non seulement de déduire jusqu’à 75 000 € du prix de revient du bien – ce qui est beaucoup plus intéressant – mais surtout, elle intéresse tous les contribuables, et ce, quelle que soit leur tranche d’imposition.

En résumé : les lois Robien et Borloo restent particulièrement adaptées aux contribuables qui ont des revenus fonciers conséquents et sont fortement imposés. Les autres ont tout intérêt à se tourner vers le dispositif Scellier.

Votre projet est-il éligible au dispositif Scellier ?

Plusieurs types de personnes peuvent bénéficier des avantages de cette nouvelle loi. En voici quelques uns :

- les contribuables situés dans les tranches d’imposition à 14 % à 30 % et 40 % (puisque la tranche d’imposition ne rentre plus en compte) ;

- les investisseurs souhaitant réduire ou effacer de 2500 € à 8 333 € d’impôt ;

- et les investisseurs qui ont déjà mis en place une opération de défiscalisation avec les lois Robien ou Borloo car on peut les cumuler avec la loi Scellier.

Un exemple de simulation

En 2007, je présentais à l’un de mes clients une étude personnalisée s’appuyant sur la loi Robien pour un projet de 150 000 €. Celle-ci nécessitait un effort d’épargne de 450 € par mois. La rentabilité était alors trop faible pour cet investisseur imposé sur une tranche à 14 %.

Hier, je rencontre de nouveau ce client avec qui je suis resté en contact pour lui présenter le nouveau dispositif Scellier. Pour le même montant investi -150 000 €-, il économise 37 500 € (25 % de 150 000 €) sur 9 ans, soit 25 500 euros de plus qu’avec un dispositif Robien. Et son épargne passe de 450 € à 215 €/mois. Voilà qui l’amène à considérer de nouveau la question…

Remarque : quelque soit le mois de l’achèvement, il n’y aura pas prorata temporis

Évaluez sur site le potentiel du projet
Lorsqu’une opération immobilière semble intéressante, il est impératif de se rendre sur place pour juger par soi-même de l’implantation. Il s’agit entre autres d’examiner l’environnement proche de la future acquisition : espaces verts, vis à vis etc, et d’en profiter pour filmer et prendre des photos.
Il m’est arrivé d’être agréablement surpris par la qualité d’un site, comme ce fut le cas récemment sur un programme à Saint-Chamas, dans le Sud de la France. A l’inverse, j’ai parfois constaté une situation bien moins idéale que celle décrite par les commerciaux : barres d’immeubles peu accueillantes à proximité, site mal desservi ou totalement dénué de charme…

Faites-vous accompagner à chaque étape
A chaque fois que c’est possible, j’accompagne les investisseurs sur le site avant la réservation puis, le cas échéant, chez le notaire ainsi qu’à la livraison. Je sais que la plupart des conseillers en fiscalité n’ont pas le temps (ou ne le prennent pas) d’accompagner leurs clients aussi loin dans leurs opérations immobilières. A mon sens, c’est une erreur : ces déplacements sont l’occasion de mieux connaître son client et, in fine, de lui apporter une totale satisfaction. Et pour un conseiller, existe-t-il meilleure publicité qu’un client satisfait ?

N’expédiez pas la livraison
Souvent, il s’écoule plus d’une année entre la réservation et la livraison ; jusqu’à la remise des clés, le bien demeure un peu « virtuel ». Lors de la première visite, les investisseurs ont tendance à se projeter dans des considérations d’ameublement et de décoration. Ils profitent de la vue depuis le balcon et mesure l’ensoleillement. Mais, ce jour là, il faut ouvrir les yeux bien grands et ne pas se laisser éblouir. Il faut prendre le temps de vérifier la qualité du chantier et des finitions. C’est rarement un désastre, mais c’est rarement parfait non plus !

Ne laissez rien passer
Mon conseil : signalez tous les défauts constatés. La plupart des réserves à émettre sont bénignes et n’empêchent pas de proposer rapidement le bien à la location. Si les réserves sont plus importantes, il faut refuser la livraison. C’est-à-dire, ne pas donner le chèque des 5% attendu. Un réflexe salutaire puisque, je m’en rends bien compte, les levés de réserves prennent énormément de temps. En 2008, 95% de mes clients ont assisté à la livraison et seules 2 livraisons se sont mal passées. Un bilan que l’on n’atteint pas sans efforts…

Mais la satisfaction des investisseurs ne se limite pas à la livraison d’un bien conforme à leur réservation. La location et la bonne gestion de l’investissement sont primordiales pour assurer une bonne rentabilité. Ce sont des sujets que j’aborderai prochainement, en présentant le travail des gestionnaires et en évoquant les difficultés que nous -conseillers et investisseurs- avons parfois rencontrées.

Cédric Robillard.
http://www.blog-defiscalisation.fr
http://www.amff.fr

Afin de relancer une production de logements bien insuffisante et de favoriser les classes moyennes, Mme Christine Boutin (Ministre du Logement et de la Ville) envisage de dynamiser les avantages fiscaux des dispositifs Robien et Borloo.

Actuellement, les dispositifs Robien et Borloo sont plus intéressants pour les contribuables fortement imposés. Ils permettent des réductions d’impôt selon les tranches marginales d’imposition de 14, 30 et 40 %… respectivement 1498, 3210 et 4280 €.

Atout supplémentaire, un contribuable peut imputer le déficit généré par les dispositifs Robien et Borloo sur ses revenus fonciers, sans limitation, ce qui est particulièrement rentable.

Si en décembre l’amendement proposant une réduction d’impôt de 16 % de l’investissement est adopté, les classes moyennes et plus généralement les contribuables imposés dans la tranche à 14 % pourront profiter pleinement des dispositifs Robien et Borloo. La réduction d’impôt représenterait jusqu’à 30 000 € sur 9 ans soit 2500 € par an.

Le gouvernement permettrait ainsi de pallier deux problématiques importantes :

1 : Soutenir le secteur de construction touché par la crise et répondre aux besoins considérables de logements.

2 : Permettre aux classes moyennes par le biais de ces investissements défiscalisants (réservés aujourd’hui aux « plus riches ») de répondre à des problématiques patrimoniales : préparer leur retraite, créer des revenus complémentaires, améliorer la protection de la famille, agir sur leur fiscalité.
.
Transformer l’avantage fiscal des dispositifs Robien et Borloo en réduction fiscale est une des pistes envisagées afin de faire face à une importante crise du logement. L’idée est si bonne que je crains qu’elle ne soit mise en place.

Autres articles :

• Les Echos : Les parlementaires débattent d’une refonte des dispositifs Robien et Borloo
• News Manager : Rififi fiscal autour du régime Robien

Visuel via Flickr

Erwan Seznec :

Je suis journaliste à Que Choisir, je viens de prendre connaissance de votre message relatif à la manière dont les médias traitent la défiscalisation.

Je vous écris à deux titres. D’une part, je voudrais savoir comment vous arrivez à ce chiffre de 2% de vacances sur les logements construits en défiscalisation. D’autre part, je voudrais attirer votre attention sur le fait que de nombreux médias, dont le Canard enchainé, les Echos, la Tribune et Que Choisir, ont alerté sur les excès de la défiscalisation dès 2006, sans aucune conséquence sur la tenue du marché.

L’émission Envoyé spécial fait autant d’audience à elle seule que tous ces titres, mais elle n’a pas le pouvoir de formater l’opinion à ce point. On ne peut quand même pas exclure que la défiscalisation soit en panne pour des raisons objectives.

L’économie marche à la confiance, mais pas seulement. L’ANIL, dès 2005, dresse d’ailleurs un pronostic inquiet de ce qui se prépare dans le Robien, en raison des excès de la défiscalisation. Ses prévisions se sont réalisées, et les médias n’y sont pour rien. S’ils avaient davantage relayé les inquiétudes de l’Anil il y a trois ans, du reste, nous n’en serions peut-être pas là.

Cédric Robillard :

Le chiffre de 2 % vient de l’article de Finance Conseil Investissement. Dans le message que vous avez reçu, un lien permet de lire les propos de Pierre Semanaud directeur du groupe FCI. Le reportage d’Envoyé Spécial a été diffusé avant que la crise financière soit à ce point néfaste à l’économie.

Je pense que vous sous-estimez le pouvoir de la télévision. Surtout lorsque c’est diffusé par une chaîne comme France 2. Aucun de mes clients n’a évoqué les médias que vous citez. Par contre comme je l’ai indiqué dans l’article, j’ai eu plusieurs appels le soir même de la diffusion du reportage « Les Robiens de la Colère ».

Certes il y a des excès dans la défiscalisation. Cependant on ne peut pas associer la Loi robien à une arnaque comme c’est le cas dans le reportage. Les professionnels de la gestion de patrimoine sont majoritairement sérieux. Les société qui ont abusé du dispositif sont connues (Omnium,4M PROMOTION devenue AKEYRIS,…).

Je reproche aux médias d’avoir accusé sans discernement l’ensemble des professionnels de la défiscalisation et de ne pas avoir présenté des investisseurs satisfaits.

D’ailleurs sur un blog, je me souviens d’un message d’un journaliste qui cherchait des témoignages de personnes déçues par leur investissement sous le régime Robien pour Que Choisir.

Je suis d’accord avec vous sur le fait que l’économie marche à la confiance.

Erwan Seznec :

Moi je reproche aux professionnels de la défiscalisation sérieux de s’être tus pendant qu’Omnium et Akerys, puisque vous les nommez, sabotaient consciencieusement le métier.

Cette période s’étend, en étant indulgent, de mi-2006 à aujourd’hui. J’étais à l’époque à la Tribune, un journal auquel les institutionnels parlent facilement. En « off », comme on dit, j’entendais des propos alarmés de la part de la FPC, par exemple. Mais officiellement, discours de circonstance, lisse et rassurant.

Pourquoi ? Pour ne pas inquiéter les investisseurs potentiels, évidemment. Ce qui revient à laisser un certain nombre d’entre eux se planter. En résumé, quand ça va, la presse devrait dire que ça va. Quand ça commence à ne pas aller, la presse devrait dire que ça va encore, et quand ça ne va plus vraiment, la presse devrait dire que ça ira mieux demain.

Vous déplorez le manque d’articles parlant des investisseurs contents. Mais pendant des mois et des mois, il y a eu 99 papiers positifs sur l’immobilier pour 1 papier un peu alarmiste. Reprenez les Une du Nouvel Obs ou de l’Express sur les « vrais » prix de l’immobilier à Paris et en province réalisés au premier semestre 2008 : à les croire, c’était encore le moment d’acheter !

Sincèrement, je crois que si la presse avait été critique sur les niveaux extravagants des prix dans le neuf (et le Robien !) dès 2006, nous n’en serions pas là…

Cédric Robillard :

Les sociétés Omnium et Akerys ont commencé à travailler avec leurs méthodes de travail très particulières bien avant 2006. C’est vrai, personne ne dénonçait ces sociétés… et de nombreux articles vantaient les mérites de la loi Robien. Comme si tous les projets se valaient !

Concernant les prix de l’immobilier publiés, ils sont rarement le reflet du marché ! Les chiffres sont très divergents, vous le savez. On peut toujours donner une moyenne pour une ville, mais franchement, d’un quartier à l’autre et selon la qualité du projet et de son environnement, les prix sont très différents.

Le prix du neuf est élevé, c’est normal. Les rentabilités locatives sont devenues si faibles (4 %) que sans l’intérêt fiscal pour investisseurs imposés sur les tranches à 14 %, il est plus rentable d’investir dans l’ancien.

Mme Boutin étudie la possibilité de modifier la loi Robien pour que la déduction laisse place à une réduction d’impôt. Ainsi, cette solution (envisagée) serait plus équitable pour les classes moyennes.

Les prix de l’immobilier sont le résultat de l’offre et de la demande et de la dynamique du marché lié à la confiance. Les prix vont se tasser, mais il ne faut pas s’attendre à une chute spectaculaire du marché. L’immobilier sur le long terme reste un très bon placement…