Quelques rappels de bon sens sur la défiscalisation

Comme dans tous les métiers, chacun pense connaître son sujet mieux que les autres. Il est donc temps de faire quelques rappels de bon sens sur la défiscalisation. Mon activité de consultant en fiscalité commence à Paris en 2003. Depuis mes débuts, j’ai rencontré pas moins de 2000 contribuables. Une expérience professionnelle (et humaine) riche, du fait des opérations que nous avons mises en place, mais aussi parce que ces contribuables m’ont fait part de leurs expériences passées de la défiscalisation.

Concernant le bon sens de l’investisseur…

Le conseil patrimonial est souvent confronté au “bon sens” de l’investisseur et de son entourage : la famille, les amis, le copain banquier, le comptable, le notaire, le collègue. Ils ont forcément des avis différents.

Récemment, j’ai rencontré un contribuable fortement fiscalisé avec des bénéfices fonciers importants (15 000€, ce n’est pas rien). C’est d’ailleurs après cette consultation que j’ai eu envie de discuter du bon sens sur ce blog.

À l’heure actuelle, il ne peut plus faire de travaux car tout a été refait dans ses appartements. Mais il souhaite défiscaliser sur du long terme. Une Loi Borloo sur l’île de France dans une ville à fort potentiel locatif me semble parfaitement adapté à sa situation. La défiscalisation semble en bonne voie.

Le hic, c’est que suite à notre entretien, cette personne évoque le dispositif Borloo avec son notaire, une “personne de confiance” soi-disant pleine de bon sens. Le notaire lui indique qu’investir en Borloo proche de Paris lui paraît suspect : pourquoi investir loin de chez vous ? Ce n’est pas fini : selon ce notaire, payer plus de 10 000€ n’est pas suffisant pour défiscaliser sur ce type de dispositif !

Ecoutez celui qui défiscalise professionnellement

Vous vous doutez bien que le contribuable m’interroge alors sur les propos du notaire… Et voilà les rappels de bon sens (ceux d’un expert en patrimoine immobilier fort de 5 années de projets… réussis) que je lui prodigués :

1. Investissez dans des villes dynamiques où l’urbanisme se dessine intelligemment.
2. Si au-delà de la construction d’une résidence, de nouveaux projets tels qu’une nouvelle école, une crèche, des espaces verts, un hôpital, des zones d’accueil pour les entreprises se développent… c’est du bon sens.
3. Si le parc immobilier d’une ville est vétuste et qu’il ne coïncide pas avec la demande locative, un projet immobilier de qualité bien placé fera le bonheur des futurs locataires.
4. Quelle que soit la loi, ce sont l’emplacement, le prix au mètre carré et la qualité architecturale du projet qui feront la différence. J’accompagne mes clients lors de la signature de l’acte chez le notaire. Souvent j’entends des personnes ayant le verbe haut dire que seules 3 choses comptent dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement ! C’est vrai que c’est important, mais il faut que le projet plaise. Si le projet est beau et bien conçu, il trouvera facilement preneur, croyez-moi.
5. La typologie du bien doit être adaptée à la demande et à son environnement (si vous investissez sur un studio, des transports en commun et des commerces à proximité sont indispensables. Si la défiscalisation est réalisée sur une maison, veillez aux écoles, crèches, espaces verts, salles de sport, etc).

Tout ça pour dire : faites attention aux avis divergents et ne faites confiance qu’à l’expert qui prends en compte tous les facteurs existants. C’est ça, faire preuve de bon sens

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